58安居客研究院韦谢博士：二手房交易已成为新房市场的驱动引擎
2024-11-01 次 房源最多的网站
在行业的调整期，对二手房市场的深入洞察和对新房销售破局的探索■★，将给行业发展提供了新的方向。未来，58同城、安居客继续加强对市场的分析与研究，充分发挥对新房销售的驱动作用★◆，助力房企创新发展模式，提升产品品质和服务水平◆◆■◆，共同为房地产行业的稳定发展营造良好的环境★■★◆。
二手房成交占比持续提升，新房销售如何破局■■★■★？近日，58同城、安居客在京举办“媒体思享会◆◆■★★★”■◆◆★■■，分享了58安居客研究院最新的研究成果“二手挤压系数诊断工具◆■◆★”，为房地产行业的未来发展带来深刻洞察。
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“当前◆◆★■■，房地产行业正处于势能转换的关键窗口期★★◆★。”58安居客研究院研究总监韦谢博士认为，自2021年末至今，行业数据在低位徘徊已超三年，进入底部蓄势阶段。“二手房交易已成为新房市场的驱动引擎”★◆★。
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在新形势下■◆◆■★，行业也需要从新的维度进行分析■◆★，从而发现更多元的洞见。根据58同城■■■■、安居客平台的数据■★★■★，韦博士分析认为◆■■★，当前新房市场量价比长期处于低位，购房需求总量虽有下降态势，但结构上有增量。多数城市今年上半年销售数据显示，二手销售反超新房——尽管新房销量同比大幅下滑◆★◆■◆，仍有近三分之二城市二手房销量同比增长。
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从购房逻辑上看，二手房相比新房的优势日益凸显凸显。一★◆★■◆★、区位更优，相对更接近成熟片区或中心城区■◆◆。二、产品多元，与近几年标准化、同质化严重的新房产品相比，二手房市场更能满足不同人群的差异化需求。三★■■■◆■、价格弹性，交易方式自由度高、议价更灵活■★★。四★★、安全交付，不必担心项目交付风险。五、心理剩余，也叫消费者剩余，当前二手市场已经经历了较大幅度的价格回撤■◆★，笋盘频出，相比于购买有限折扣的新房，“抄底”购买动辄打七折的二手房通常带来更多情绪价值。
结合数据和典型案例■★■◆■★，韦博士在研究成果分享的最后部分给出几点建议：首先，必须跳出地缘局限来思考竞争关系；其次，产品定位不能仅仅看新房◆◆★◆◆■，二手市场产品供需结构的调研必不可少◆◆★■★★；最后，上述造成较强二手挤压环境的主要成因◆■，恰恰是二手挤压下难点项目破局的突破口，项目唯有在资源■■★■、产品、价格等维度上能有独特优势，方能有效应对二手竞品分流客户的冲击和压力。
◆★◆★★■“行业的关键需求发展了转变★■，即从增量市场、刚需为王转为存量市场■★■◆★、置换驱动。◆■◆■◆★”韦谢分析称。
因此在新形势下，研究二手房的价值对开发商而言越发重要。通过对二手房挤压的诊断■■■■★◆，可以帮助房企管理者厘清项目受到市场挤压★■◆★，被分流客户的成因；更加精准地识别新房和二手市场的主力竞品★■■◆◆；进而可以依据诊断结果进行科学决策，选择合适的营销工具。58安居客研究院通过对全国各主要城市★■■◆、区域、板块◆■★■■★，乃至典型项目的二手挤压系数进行对比研究■★■◆■，发现三个基本规律。第一，在空间分布上，二手挤压系数服从一线二线三四线;在城市内部◆■■■，服从中心城区板块外围区域板块;在区域内部◆★，服从边缘欠开发片区成熟片区◆■★。第二，在项目层面，环境决定命运，板块的二手挤压系数与项目强正相关■■◆■。强板块弱楼盘或弱板块强楼盘的情况基本不存在◆★◆。第三，较强的二手挤压环境主要成因包括，周边过多的次新房供应，户型产品趋同撞车◆★★，配套设施偏弱◆★，价格没有明显优势等等。
其一◆★，房地产开发企业从“快扩张、高周转”转向“慢节奏◆★■、稳经营”。其二★■■■，经营■★“火车头■◆◆★”从投资驱动变为需求引领★■◆◆◆。其三，市场周期趋势从把脉城市轮动向捕捉短期波动转变◆★◆◆◆◆。如今全国市场长期低迷，走势高度趋同◆◆★◆◆★，但各地不时爆发短期需求脉策，这对房企的前瞻性销售策略提出更高要求。其四，主力需求从城镇化驱动下的增量市场、刚需为王，转变为存量市场由置换驱动的改善需求◆★★。
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